FAQs

FAQs

Bisakah warga negara asing memiliki properti di Indonesia?

Ini merupakan pertanyaan yang paling penting dan jawabannya bisa saja bervariasi dengan pendapat yang berbeda, tetapi selama 12 bulan terakhir pertanyaan ini menjadi lebih jelas dan pasar properti kini memiliki arah yang lebih jelas. Namun membeli properti di Indonesia lebih kompleks dibanding negara lain, dan selain undang-undangnya, Anda juga perlu memperhatikan zonasi, penggunaan lahan, masalah lingkungan, adat setempat, dll.

BVR Property dapat membantu Anda melalui proses ini, tetapi kami sangat menyarankan Anda untuk melakukan Uji Tuntas sendiri dengan otoritas lokal, penasihat pajak, pengacara, dan notaris. BVR Property dapat membantu Anda dengan beberapa ahli yang bekerja sama dengan kami dan beberapa yang kami kenal yang bisa memberi Anda saran yang tepat.

FREEHOLD PROPERTY / HAK MILIK

Pada dasarnya hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki properti hak milik di Indonesia dan warga negara asing tidak. Tergantung pada ukuran dan penggunaan properti, ada beberapa opsi hukum yang dapat membuat hal ini mungkin. Dikatakan bahwa Pemerintah Indonesia sekarang memungkinkan warga negara asing untuk memiliki apartemen di komplek bertaraf tinggi (terutama di Jakarta) dengan ukuran dan level harga tertentu yang mana merupakan tanda mulai diberikannya kemudahan berinvestasi untuk warga negara asing.

LEASEHOLD PROPERTY / HAK SEWA

Ini bisa menjadi cara paling aman dan mudah untuk memiliki properti di Indonesia. Biasanya Anda bisa menyewa tanah untuk misalnya 20-25 tahun dengan opsi tambahan, yaitu dengan memperpanjang sewa di masa depan. Properti dengan hak sewa dapat dimiliki atas nama Anda sendiri. Selain itu, lebih mudah menjual properti dengan hak sewa kepada orang lain (disebut over kontrak) atau secara otomatis meneruskan kepada ahli waris Anda jika terjadi kematian.

FREEHOLD  ? / HAK PAKAI (RIGHT OF USE)

Ini adalah ijin Pemerintah untuk memberikan metode kepada warga negara asing untuk membeli / memiliki Properti dengan Hak Milik di Indonesia. Secara umum, properti akan dimiliki atas nama Pemerintah dan mereka akan memberi Anda Hak untuk Membangun dan menggunakan properti hingga 25 tahun dengan opsi standar untuk diperpanjang. Saat Anda ingin menjual properti ini kepada orang Indonesia maka properti ini dapat dikembalikan ke status Hak Milik yang normal dengan berbagai biaya dll. Ada beberapa kondisi terkait dengan ini dan masalah utamanya adalah Anda harus memiliki Kitas (visa untuk tinggal di Indonesia) dan properti tersebut adalah tempat tinggal utama Anda. Pilihan alternatif lain adalah dengan membentuk perusahaan Indonesia yang dikenal sebagai PMA yang dapat memiliki Hak Pakai. Beberapa properti yang lebih besar memungkinkan warga negara asing untuk memiliki saham dalam PMA sehingga penting untuk terlebih dahulu memeriksa daftar bisnis yang diajukan pada Daftar Investasi Negatif yang berlaku dan dikeluarkan oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia.

HAK GUNA BANGUNAN (HGB)  / RIGHT TO BUILD

HGB memungkinkan pemegangnya untuk membangun dan memiliki bangunan yang telah disetujui di atas tanah milik Negara. Gelar HGB dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia seperti Perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA / PT PMA). HGB biasanya diberikan hingga 30 tahun ditambah berbagai ekstensi hingga periode 80 tahun.

FREEHOLD  / STRUKTUR NOMINEE 

Ini adalah struktur di mana warga negara asing membeli properti dengan hak milik dan memasukkan nama-nama orang Indonesia setempat. Mereka kemudian akan membentuk perjanjian sampingan, pinjaman / hipotek dan sewa untuk melindungi investasi mereka. Namun, belakangan ini banyak masalah mulai muncul dengan sistem ini dan kami tidak menyarankan Anda mengambil opsi ini. Namun, keuntungan modal dan laba bisa keluar dengan berbagai risiko, selain itu banyak orang masih menggunakan opsi ini. Properti BVR sangat menyarankan Anda mencari saran hukum jika Anda ingin melakukan opsi ini.

Dengan semua opsi di atas, BVR Property akan dengan senang hati mendiskusikan setiap opsi ini dengan Anda secara pribadi dan memberi Anda saran, juga merekomendasikan pengacara dan penasihat yang relevan.

Properti apa dan dimana sebaiknya saya membeli di Bali?

Jika Anda tahu apa yang Anda inginkan, maka itu mudah, tetapi jika Anda tidak tahu, BVR Properti akan memandu Anda dengan menyarankan banyak opsi dan area dan membantu Anda menemukan properti apa yang mungkin paling sesuai dengan kriteria Anda.

i. Pertama-tama, kami akan bertanya MENGAPA Anda ingin membeli properti di Bali?

Alasannya akan berbeda sehingga jenis properti yang terbaik untuk Anda juga akan bervariasi.

Apakah Anda ingin–

Investasi jangka panjang/bank tanah?

Villa yang sudah ada?

Tempat tinggal saat liburan?

Laba yang besar untuk investasi Anda?

Suatu tempat untuk membangun rumah impian Anda?

Sebuah unit di komplek/estat?

Tempat di dekat persawahan, area selancar atau dekat dengan pertokoan dan aktivitas malam?

ii. Berapa anggaran Anda? (sebagian besar properti dihargai dalam Rupiah Indonesia atau US Dolar). Anggaran Anda akan mempengaruhi tempat dan apa yang bisa Anda dapatkan, tetapi Bali tidak pernah berhenti membuat kami takjub dengan jumlah pembeli dari seluruh dunia yang datang dengan anggaran sangat besar dalam jutaan dolar. Jadi, level manapun yang sedang Anda pertimbangkan, akan selalu ada pihak lain yang tertarik pada area dan anggaran yang sama.

iii. Dari sini kami akan membantu mempersempit pilihan Anda, menyarankan area mana saja dan jenis properti yang akan sesuai dengan kriteria Anda, dan kemudian menawarkan atau membantu Anda menemukan properti terbaik untuk Anda.

Area mana yang terbaik untuk membeli properti di Bali?

Sekali lagi, ini akan tergantung pada kebutuhan, anggaran, dan waktu Anda. Tentunya, beberapa daerah seperti Bukit, Seminyak dan Canggu telah mengalami pertumbuhan yang cepat dan luar biasa selama beberapa tahun terakhir. Tempat-tempat seperti Seminyak akan selalu memiliki permintaan sewa yang kuat dan karenanya akan selalu menunjukkan laba sewa yang kuat. Daerah lain yang lebih jauh di mana pertumbuhan lebih tersebar mungkin juga merupakan pilihan jangka panjang yang baik tetapi sekali lagi ini akan bergantung pada kebutuhan Anda.

Jenis properti apa yang paling baik untuk dibeli?

Hal ini akan tergantung pada preferensi Anda di atas (untuk Gaya Hidup atau Investasi) dan tergantung pada tujuan Anda, entah Anda ingin membangun rumah, membeli yang sudah ada, tinggal di Bali atau mencari keuntungan yang positif.

Berikut adalah beberapa opsi umum dan BVR Property akan membantu Anda dalam hal ini.
1. Villa
2. Tanah untuk dibangun atau bank tanah
3. Apartment
4. Villa di sebuah komplek
5. Komersial

Uji Tuntas apa yang normal dilakukan untuk memiliki properti di Bali?

Biasanya, semua transaksi properti dilakukan oleh Notaris independen yang ditunjuk oleh pembeli. Notaris akan melakukan Uji Tuntas pada properti dan melihat semua aspek, masalah hukum dan pelokalan dengan maksud untuk melindungi Anda dan memastikan apakah yang Anda beli jelas dari hipotek, hak atas tanah, dan masalah akses.

Sebagai bagian dari Uji Tuntas ini, mereka akan membutuhkan dokumen-dokumen berikut.

FREEHOLD PROPERTY / PROPERTI DENGAN HAK PAKAI

  1. Salinan sertifikat tanah dan salinan sertifikat hak milik hipotek atau salinan sertifikat Hak Pakai (jika ada).
  2. Salinan tanda terima pajak tanah tahunan PBB terakhir / terbaru.
  3. Salinan kartu KTP pemilik properti.
  4. Salinan IMB (jika di tempat).
  5. Salinan izin operasi yang relevan, misal Pondok Wisata dll.
  6. Salinan Bukti Pembayaran Pajak Konstruksi (jika ada).
  7. Salinan ITR (Informasi Tata Ruang) (Hanya untuk tanah)
  8. Detail / perjanjian untuk setiap akses jalan dll (jika ada)
  9. Salinan dokumen Pinjam Nama (jika ada).

LEASEHOLD PROPERTY / PROPERTI DENGAN HAK SEWA

  1. Salinan semua informasi Hak Milik di atas ditambah:
  2. Salinan Perjanjian Sewa (ditambah perjanjian sebelumnya seperti over kontrak / sub kontrak)
  3. Salinan paspor pemegang izin (jika dimiliki oleh warga negara asing).

Notaris biasanya akan membebankan 1% – 2% dari nilai transaksi untuk menutupi semua biaya mereka untuk Uji Tuntas dan Penyelesaian. Catatan: pada saat penyelesaian mereka akan membutuhkan semua dokumen Asli yang relevan.

Siapa itu Notaris?

Notaris adalah orang yang mendapat lisensi dari Pemerintah untuk melakukan berbagai transaksi dan tugas hukum. Secara umum untuk menjadi Notaris waktu belajar dan persyaratannya jauh lebih banyak daripada pengacara di Indonesia. Notaris adalah orang independen yang berperan menyelesaikan transaksi properti (ditambah tugas lainnya) dan bertindak di posisi netral. Notaris memastikan bahwa setiap transaksi sesuai dengan peraturan Pemerintah. Mereka juga akan memberikan akun yang terpercaya dan membantu Anda untuk memegang dan membayar semua pembayaran yang terkait dengan transaksi properti. Mereka umumnya membebankan 1% – 2% dari harga kontrak sebagai biaya jasa mereka.

What is an IMB?

An IMB is generally a permit to build a building. Part of the IMB includes your detailed drawing and plans, planning and zoning, building heights, environmental approvals etc.

The IMB will outline what the building can be used for e.g. Residential (to live in only) or Business (the right to holiday rent for example). Make sure that the IMB is suitable for your purposes however you can change an IMB and its purpose subject to various approvals and fees.

The IMB is usually in the land owners name.

If you wish to build something on your land then you will need to obtain an IMB first which can take a few months to obtain the relevant approvals and licenses.

When applying for an IMB you will need the following documents –

  1. Complete drawings of your proposed building including foundations, elevations, plans, structural and services.
  2. Ensure that the building is in line with the correct zoning for that land.
  3. A copy of the land certificate.
  4. Signed permission from all of the neighbors (attached land owners). If your is a leasehold property this is sometimes easier as the same owner of your land may also own the adjoining properties.
  5. If it is part of a sub division you may also need Ijin Kavling (subdivision permit).

 

How is the zoning regulation in Bali?

Most land in Bali is zoned either Agriculture, Green belt, land to develop, Tourism, Business, Government or Commercial and there are restrictions on what can be built (if anything) and its use. Plus there are other issues such as set backs from eth Beach (high tide mark) and drivers etc. Zoning has changed significantly and regularly over the past years and it is very important that you and your Notarist look at the zoning of the property you are buying to ensure it’s in line with your requirements.

In general, the strengthening of zoning regulations is a benefit to us all and allows Bali to grow as planned and without the worry of something being built in front of the view you just paid for.

Bagaimana permasalahan pajak di Bali?

Seperti negara lainnya, ada pajak yang harus dibayar di Indonesia dan jenis dan jumlahnya akan bervariasi sesuai dengan properti dan bagaimana Anda mengelola properti tersebut. BVR Property dapat memberi Anda beberapa garis besar tentang topik ini namun Anda sebaiknya mencari saran independen lainnya.

Dengan pemerintahan baru yang mengawasi korupsi secara ketat dan menerapkan perpajakan di Indonesia, Pemerintah saat ini sedang mengkaji berbagai bentuk perpajakan yang pada akhirnya akan membantu negara agar stabil, menciptakan infrastruktur dan memberikan kita masa depan yang lebih baik.

How can I live in Bali?

It is estimated that there over 100,000 expats are already living in Bali and each person needs a visa or Kitas (permanent visa 6- 12 months) to so. There are a number of Kitas/ Visa options to stay permanently in Bali depending upon if you wish to travel back and forward, or work and run a business or simply retire (over 55 years old). This is generally an easy process but can take time so you need to think and plan ahead if you are considering this option. Again BVR Property will be happy to help you in this area and introduce you to our reputable agents who can do it all for you.

Share On
error: Content is protected !!